Ждать ли дешевого жилья: как подорожание доллара влияет на цену недвижимости

Средняя цена проданного в ноябре 2024 года в Минске жилья впервые за 10 лет превысила $1600 за "квадрат". Но на фоне подорожавшего доллара и подросших ставок по кредитам продажи застыли. Спросили у экспертов, будет ли дешеветь жилье.

Беларусь за последнее время пережила три форс-мажорных фактора: пандемию, выборы-2020 и военный конфликт соседних государств. Ни один из них серьезно не повлиял на рынок недвижимости, которая в 2024 году даже установила рекорд.

Покупатели уже за 11 месяцев перевыполнили годовой план по купле-продаже квартир, оформив почти 19,5 тыс. сделок. И самые дорогие варианты появляются с завидным постоянством.

Стоит ли в перспективе ожидать снижения цен на жилье? И можно ли мечтать, что когда-нибудь "однушка" в Минске снова будет стоить $10–15 тыс., как в нулевые?

С этими вопросами журналист Tochka.by обратился к представителям ООО "Абсолют Недвижимость".

Продавцы не спешат снижать ценник

Руководитель отдела продаж Дмитрий Бабицкий подтвердил, что сделок в ноябре-декабре заключается немного. И это происходит не только на фоне роста доллара, но и в связи с увеличением ставок по кредитам.

"Человеку могли одобрить определенную сумму. Однако пока решался вопрос, ставка выросла. И банк снизил размер ссуды, которую готов предоставить. А когда и американская валюта подорожала, в долларовом эквиваленте получится еще меньше", – объяснил собеседник, почему покупатель вынужден отказываться по объективным причинам.

При этом эксперт отметил, что непосредственно в момент колебания курса доллара жилье вряд ли подешевеет. У покупателей начинается паника, они стараются как можно быстрее переложить деньги в недвижимость, ожидая, что может быть еще хуже. Соответственно, спрос растет, и продавцам сложно думать про скидку.

Фото: 89stocker / Shutterstock.com

По словам специалиста, происходит наоборот. Собственники почему-то считают, что это подходящее время, чтобы повысить ликвидность своих "квадратов". И зачастую повышают их стоимость даже в долларовом эквиваленте.

А вот когда курс стабилизируется, люди успокоятся и долго не будет ничего происходить, владельцы начнут искать баланс цены и могут пойти на снижение.

Дмитрий также обратил внимание, что не бывает похожих сделок. Надо исходить из конкретных условий. Например, на продаже могут быть две похожие однокомнатные квартиры. Обе долго не продаются. Но одна пустует, а другую собственник сдает. В первом случае владелец может устать ждать и согласится на скидку. Во втором – продолжит сдавать до более стабильных времен.

Опыт предыдущих девальваций

К беседе подключился директор ООО "Абсолют Недвижимость" Александр Сергеев.

Он дополнил, что если доллар за короткий период времени будет стоить Br4, то покупательская способность снизится. Но удешевление квартир при этом следует ожидать только через 3–4 месяца.

Специфика психологии. Сначала продавцы держат цены и ждут. Если ничего не происходит, начинают снижать, пока снова не проявится спрос.

Впрочем, если доллар подорожает в два раза, это не значит, что недвижимость в эквиваленте станет сопоставимо дешевле. Собственники будут постепенно искать ценник, при котором они согласятся расстаться со своим имуществом. Либо просто на неопределенное время уйдут, снизив тем самым предложение и остановив падение цены.

По словам эксперта, нужно также учитывать, что многие участники рынка улучшают жилищные условия: переходят из одной недвижимости в другую, покомфортнее. И поэтому они продадут свое жилье, когда собственник более качественной квартиры уступит в цене сопоставимую разницу.

Влияют ли на рынок иностранные покупатели?

Если говорить о россиянах, то, по оценкам собеседника, их влияние на рынок жилья в Беларуси несколько преувеличен. Простой человек должен задаться вопросом, зачем ему нужна квартира в республике. И он в любом случае столкнется с теми же факторами, в первую очередь удешевлением российского рубля.

Когда речь идет о крупных инвесторах, то они еще несколько раз подумают, стоит ли вкладываться в жилое помещение, приносящее 6–7% годовых. В то время как есть коммерческие варианты, где доходность 10% и более долгосрочный гарантированный доход.

Что касается представителей арабских стран, то они предпочитают недвижимость люксового сегмента. На ходовые варианты их спрос не влияет.

Сославшись на свой опыт, директор агентства подчеркнул, что покупатели из России или Литвы не будут бездумно вкладывать деньги в недвижимость. Они для того и идут к специалистам, знающим местный рынок, чтобы те подобрали ликвидные варианты.

Может ли рухнуть рынок недвижимости в Беларуси?

Эксперт предостерег от ожиданий квартир за $10–15 тыс., как это было в начале 2000-х. Рыночных предпосылок к этому нет. Ведь даже в сегодняшних условиях покупательская способность людей гораздо выше.

И доллар уже не тот, что был 20 лет назад. Сейчас нельзя купить за $100 то, что допускалось тогда, он также подвержен инфляции. Плюс за пределами США ценность американской валюты выше.

За короткий период рынок недвижимости в Беларуси прошел много стадий на фоне разных форс-мажорных событий: коронавирус, выборы-2020 и конфликт соседей. За все это время цены глобально не снижались.

Фото: Grand Warszawski / Shutterstock.com

Наблюдался определенный спад, когда начали уезжать айтишники, которым надо было быстро реализовать свою недвижимость. И то цены упали незначительно, люди просто продавали по рынку на фоне возросшего в моменте предложения.

"Сегодня квартир все равно не хватает. На одну хорошую претендуют 10–15 желающих. Даже если ставки по кредитам повысятся, они не перестанут нуждаться в решении квартирного вопроса и купят чуть подорожавшее жилье, сэкономив на чем-то другом (не поедут один раз в Турцию). То есть в любом случае останется условно пять претендентов. И спрос будет превышать предложение", – рассказал руководитель агентства.

И добавил, что, в частности, Минск остается центром притяжения людей из периферии. Собеседник привел для примера огуречную и клубничную столицы Беларуси. Пока бизнес там работает, дети растут, родители будут делать все возможное, чтобы отправить свое чадо учиться в большой город и обеспечить его квадратными метрами.

Оценивать глобальные форс-мажорные факторы нет смысла. Потому что это будет совсем другая реальность. Эксперт обратил внимание, что, например, в Киеве цены на недвижимость даже на фоне боевых действий начали расти в долларовом эквиваленте. И объясняется это просто: жители с Востока Украины начали переезжать на Запад и в столицу. Желая быстро пристроить давно накопленные деньги и не остаться на улице, люди готовы платить больше, потому что не знают, что случится дальше.

По оценкам собеседника, на рынок недвижимости в Беларуси с большей вероятностью всерьез может повлиять приостановка выдачи доступных кредитов. Ведь огромное количество покупателей хоть чуть-чуть, но все-таки задействует заемные средства.

Однако за этим наверняка последуют и соответствующие решения финансовых властей, у которых уже есть исторический опыт. Сама мера может быть вынужденной, чтобы не допустить паники, но временной – до стабилизации на валютном рынке.