Подбираемся к максимуму: цены на жилье в Минске не планируют брать паузу

В белорусской столице продолжают активно скупать жилье. На этом фоне растут цены: например, за последний год "квадрат" в Минске стал дороже в среднем на 250 долларов. И это еще не предел.

Всю весну и лето 2024-го показатели купли-продажи на вторичном рынке оставались на хорошем уровне. Месячный рекорд по фактическим сделкам был поставлен в апреле – почти две тысячи проданных квартир.

За январь-сентябрь было реализовано в общей сложности порядка 15 тысяч столичных квартир. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года было продано 13 тысяч.

Что касается цен, вторичка с начала года подорожала на 12%, новостройки – на 15%. К концу года возможен еще больший рост. Как утверждают специалисты, сейчас лучшее время, чтобы продать.

Цены, как 10 лет назад

На рынке недвижимости в Минске рекорд ставят не только сделки, но и цены. Вторичка как самый популярный сегмент (80% от всех покупателей) прилично подорожала с начала текущего года: если в январе средняя стоимость квадратного метра составляла $1400, то сейчас – $1560. Последний раз подобное наблюдалось 10 лет назад – в ноябре 2014-го.

Ставки растут

В Беларуси, особенно в столице, рынок жилья сейчас исключительно растущий. Предложений хватает, есть кредиты, рассрочки, лизинг – несмотря на то, что ставки стали менее доступными: несколько месяцев назад они были на уровне 14-15%, сейчас – 16-17%.

Увеличение ставок уменьшило долю покупателей с кредитами – с 38-40% до 30-32%. Стало меньше иногородних жителей, которые первоначально планировали приобрести квартиру в столице, но по объективным причинам не смогли это сделать.

Интерьер квартиры

© Sputnik / Павел Лисицын

По данным эксперта, последние несколько лет доля покупателей из регионов занимала треть рынка. Часть из них могла рассчитывать на получение льготного кредита по сниженной ставке. Кредит получали в своем городе, а недвижимость покупалась в Минске. Несколько месяцев назад изменились условия: использовать кредит можно только там, где он был получен.

"Сейчас мы наблюдаем, что покупателей бюджетных квартир в столице ("хрущевок" и "брежневок"), коими являлись иногородние граждане, стало меньше процентов на 20", - отмечает тенденции на рынке заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.

Спрос на жилье в Минске остается высоким, несмотря и на рост курса доллара, который с начала года подорожал на 4%. Позитивный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости допускает рост обменного курса валют на 5%.

Лучшее время для продавцов

В настоящий момент наиболее положительный тренд отмечается у продавцов. Большой выбор квартир на рынке и доступное кредитование поддерживают постоянный спрос у покупателей, а такой фактор, как рост цен, влияет на них еще и психологически.

"Многие стараются решить квартирный вопрос до Нового года, поскольку осознают, что в январе могут быть какие-то негативные изменения, как это случалось неоднократно", - поясняет аналитик.

По его словам, условным риском для покупателя может быть время: некоторые люди до упора будут ждать "лучшей цены".

"Они говорят: я подожду, пока не станет, условно, "по пятьсот" (500 долларов за квадратный метр – Sputnik). Ну, во-первых, сколько бы люди не ждали, что будет "по пятьсот", в Минске никогда еще такого не было даже близко", - констатирует Чернышев.

Эксперт напоминает, что в предыдущие стрессовые моменты цены снижались на 20-30% от величины роста доллара. Условно: если доллар увеличивался на 100%, то цены снижались только на 30%. "И никакой выгоды покупатель не получал", - подчеркивает специалист.

Сейчас у продавцов есть возможность максимизировать стоимость сделки, поскольку на рынке много активных покупателей, которые хотят закрыть жилищный вопрос до 31 декабря. Однако, если доллар подорожает еще больше (условно, до 3,5+ рубля), кредиты вырастут или их выдачу приостановят вовсе, назреет новый форс-мажор и так далее – покупатели возьмут паузу. В таком случае вырастет конкуренция между продавцами, которым придется пойти на уступки в цене, чтобы не затянуть продажу.

"Продавцы должны запомнить, как отче наш, следующее: на растущем рынке можно поднимать цену, на падающем – нужно идти на опережение. Если в этом месяце не продашь, то в следующем придется делать еще большую скидку. И так далее. И чем больше срок продажи, тем дешевле обойдется продажа квартиры. Поэтому при рисковой ситуации на рынке надо сразу максимально объективно определять стоимость квартиры, чтобы найти покупателя первым. Это закон падающего рынка", - говорит собеседник.

Квартиры из "зоны риска"

В данный момент на рынке есть квартиры, условно разделенные на три ценовые группы. К первой относятся жилые помещения в относительно новых домах (10-15 лет с момента постройки), с аккуратным ремонтом в формате "заезжай и живи".

Балконы дома

© Sputnik / Виктор Толочко

"Люди готовы заплатить немножечко больше, взять кредит на большую сумму, но купить квартиру уже с ремонтом. По нашей оценке, на подобные варианты ориентированы более 80% покупателей. И продавцы таких квартир могут рассчитывать на то, чтобы поднять ценник к верхнему значению по рынку", - утверждает Чернышев.

Вторая группа – это квартиры, которые можно продать по среднерыночной цене. Как правило, речь идет о квартирах свободной планировки без отделки в новостройке, а также стандартных "панельках" 80-90 годов без свежего ремонта и/или где есть проходные комнаты.

"Такие квартиры, с одной стороны, интересны покупателям, потому что там сбалансированные площади. В новостройках это полностью новое жилье. Отпугивает только то, что нужно делать ремонт и вложить столько денег, сколько стоит вся квартира", - поясняет эксперт.

Наконец, третья группа – это предложения, которые находятся в так называемой "зоне риска". Зачастую это "уставшие" квартиры из старого жилого фонда, требующие проведения не просто косметического, а полноценного масштабного ремонта.

"Это могут быть хрущевки-брежневки, в которых пока не было капремонта – несмотря на то, что в самой квартире какой-никакой ремонт сделан. Это и стандартные панельки, в которых квартира сильно запущена. Поэтому продавцам подобных жилых помещений нужно ориентироваться на нижний уровень цен и искать в этой нише своих покупателей", - уверяет аналитик.

Как поживают новостройки?

Новых домов, вводимых в эксплуатацию, в белорусской столице по-прежнему мало. Выбор существенно сократился после реализации крупного проекта "Минск-мир". Нельзя сказать, что новостроек сейчас не хватает: в активной продаже их более 100.

Жилой дом "Минск Мир"

© Sputnik / Станислав Лобатый

Тем не менее, очевидно, что тренд на вторичку в этой неравной борьбе побеждает.

"Какого-то серьезного сдвига на рынке столичных новостроек не предвидится в ближайшее время. Предполагаю, что еще как минимум год будет наблюдаться подобная дефицитная ситуация – пока не будет в достатке предложений от "Северного берега". По сути, у сегодняшних покупателей самое реальное – это только вторичка", - резюмирует Андрей Чернышев.