Почему в Беларуси не взлетел проект токенизации недвижимости

Мировой рынок токенизированных активов вошел в активную фазу формирования. И интерес к возможностям, которые предоставляют блокчейн-технологии, продолжает расти. Эксперты рынка прогнозируют, что в ближайшее десятилетие токенизация станет новым этапом развития рынков капитала. В Беларуси в 2021 году заказчики проекта токенизации недвижимости настолько опередили рынок, что эмиссия не состоялась. Какие выводы можно сделать из этой истории и не утратить лидерские позиции на глобальном технологическом рынке, обсудили участники Blockchain World Summit.

Беларусь стала одной из первых стран мира, в которой создана инфраструктура для токенизации. Правовой контур создали Декрет № 8 «О развитии цифровой экономики» и акты Парка высоких технологий. При этом в законодательство было введено широкое гибкое определение токена. В частности, токен может удостоверять права на любые объекты гражданских прав, в том числе на деньги, вещи, услуги, другое.

Ключевые параметры белорусской инфраструктуры:

• физические и юридические лица вправе совершать операции по покупке, продаже, обмену токенов;
• на белорусском рынке работают профессиональные игроки – резиденты ПВТ с видами деятельности в криптосфере, в том числе организаторы ICO;
• к таким компаниям применяются высокие требования для обеспечения безопасности их деятельности, в том числе необходимость прохождения регулярных аудитов, формирование уставного фонда в крупном размере;
• юридические лица вправе создавать и размещать токены через белорусских организаторов ICO;
• применяются широкие налоговые льготы, которые в контексте ICO планируется сохранить и дальше в соответствии с недавно опубликованным проектом изменений в Налоговый кодекс;
• компании активно размещают так называемые долговые токены, или «квазиоблигации», для привлечения финансирования.

Формирование обширной практики размещения белорусскими компаниями токенов объясняется преимуществами этого способа привлечения инвестиций:

• возможность привлечения финансирования для старта проекта, то есть как молодыми, так и зрелыми компаниями;
• лаконичные требования, которые не создают излишних обременений, но в то же время снижают риски для инвесторов;
• универсальность, в частности, финансирование может привлекаться для различных типов проектов и текущей деятельности.

Розничные инвесторы приобретают токены в связи с:

• возможностью получить потенциально более высокую доходность относительно классических инструментов (например, депозитов и облигаций), в том числе в иностранной валюте;
• отсутствием высокого порога входа для инвестирования;
• простотой совершения сделок;
• осуществлением организатором ICO проверки заказчика на соответствие всем правилам, включая соответствие требованиям о деловой репутации, обеспечение технической безопасности, наличие квалифицированных должностных лиц и внутренних регламентов.

До сих пор большинство выпусков токенов в Беларуси проведено без обеспечения исполнения обязательств по токенам. В отдельных выпусках использовались банковская гарантия, поручительство, залог недвижимости. При использовании залога в качестве залогодержателя выступал организатор ICO, а не инвесторы напрямую, в связи с ограничениями законодательства. Залогом было обеспечено исполнение заказчиком обязательства перед организатором ICO по предоставлению ему средств для удовлетворения требований инвесторов.

Практически все выпуски токенов в Беларуси являются стандартизированными. Токены удостоверяют право на возврат инвестору стоимости токена и выплату определенной доходности в фиксированной сумме в годовых процентах от стоимости токена.

Не сложилась судьба нестандартного проекта по выпуску токенов MANO – это был первый в СНГ проект по первичному размещению REIT-токенов. Токены MANO с экономической точки зрения представляли собой токенизированный аналог акций REIT (Real Estate Investment Trust), или паев инвестиционного фонда недвижимости, которые позволяли вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая и не управляя самими объектами.

Привлекаемые за счет ICO средства компания планировала направить на приобретение путем долевого строительства недвижимости с целью сдачи в долгосрочную аренду и последующей продажи по цене, которая максимизирует доходность инвесторов. Токены удостоверяли право на получение возврата стоимости, а также на доходность, которая складывалась из фиксированной и переменной частей. В частности, переменная часть рассчитывалась от чистого дохода компании от сдачи площадей в аренду. Проект в том числе предусматривал предоставление инвесторам расширенной отчетности и возможность обращения токенов на вторичном рынке.

К сожалению, эмиссия токенов не состоялась в связи с тем, что не получилось привлечь достаточно инвесторов. Это связано с тем, что в 2021 году проект опередил рынок и показался слишком смелым для широкого круга покупателей.

Тем не менее к идеям токенизации недвижимости продолжают обращаться и другие компании, в том числе ряд крупных застройщиков для целей строительства жилой и коммерческой недвижимости, однако ключевым барьером остается регуляторный. Хотя законодательство содержит широкое определение токена, не определен порядок реализации прав на иные объекты, помимо доходности. Для токенизации недвижимости дополнительной сложностью является необходимость прохождения процедуры государственной регистрации, которая не адаптирована под механики токенизации.

Сейчас бизнес ведет диалог с регулирующими органами в отношении того, какие изменения законодательства нужны для реализации новых перспективных проектов, например в сфере финансов, недвижимости, искусства. Грамотное и своевременное совершенствование законодательства позволит сохранить Беларуси стратегическое преимущество на глобальном технологическом рынке и предоставит игрокам дополнительные каналы для привлечения ликвидности.