Как снять офис по самой низкой цене?
Самые недорогие офисы в Москве размещаются на территориях бывших предприятий, большая часть которых либо ликвидирована, либо их производство выведено за МКАД, в зданиях бывших ведомств, упраздненных министерств и НИИ. Также небольшой процент бюджетных помещений располагается в бывших или ныне действующих гостиницах, детских садах и на первых этажах жилых домов.
Территориально снять офис класса «С» или «В-» можно практически во всех районах Москвы, включая центр. Но при этом в мегаполисе существует несколько анклавов, за офисами в которых прочно закрепился имидж недорогих. В их числе районы, прилегающие к станциям метро «Войковская», «Алтуфьево», «Дмитровская», «Савеловская», «Семеновская», «Электрозаводская», «Бауманская», «Авиамоторная», «Шоссе Энтузиастов», «Перово», «Каширская» и «Калужская».
Где ты работаешь?
Традиционно, наиболее низкими считаются ставки аренды на объекты офисной недвижимости, расположенные на востоке и северо-востоке Москвы. Это связывают с рядом исторически сложившихся факторов: расположения на Востоке большого количества промышленных предприятий, невысокого социального статуса населения района, плохой транспортной доступностью, экологией, пониженным уровнем безопасности и т.д. Такими же низкими, по мнению экспертов, являются ставки аренды на офисные объекты, расположенные вблизи или за МКАД. Однако можно отметить, что на рынке существуют и «проблемные» объекты с принципиальными недостатками, за счет которых собственник и выставляет заниженную цену, надеясь за счет нее и сдать офис.
Низкие ставки могут быть также связаны с удаленностью от станций метро и остановок общественного транспорта, при отсутствии корпоративного автобуса. С неблагоприятным окружением объекта, недостаточной инсоляцией помещений, неудачной планировкой или с недостаточным количество машиномест.
Из какого ты класса?
Общепринятая классификация офисных зданий в Москве базируется на нескольких важных принципах. Прежде всего, это местоположение здания на карте города, транспортная доступность, а также изначальное предназначение помещений. Каждому офису в зависимости от соответствия этому набору требований может быть присвоена категория «А», «B» или «С».
В класс «С» как раз и попадают устаревшие офисные центры, здания бывших НИИ, детских садов и бывших гостиниц. Как правило, они удалены от основных транспортных артерий города. Требований к архитектуре не предъявляется, однако подобные здания имеют достаточно удачные для офиса поэтажные планы. В них предусмотрена только система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-система кондиционирования помещений. В офисах класса «С» нет развитой инфраструктуры и не всегда имеется паркинг.
Несколько простых приемов снижения цены
Прежде всего, грамотно составьте долгосрочный договор аренды, регламентирующий арендную ставку и процент возможного годового увеличения. Также не забудьте прописать в договоре размер эксплуатационных платежей и факторов, которые могут повлиять на их увеличение. При этом необходимо указать, за чей счет будет производиться текущий ремонт здания. Конечно, лучше доверить реализацию этого пункта опытному юристу, поднаторевшему в таком непростом ныне вопросе, как аренда офисов.
Договоритесь о снижении арендной ставки, если планируется проведение даже небольшого ремонта в арендуемом помещении. В качестве альтернативы арендным каникулам, арендная ставка может быть снижена на определенный временной период, чтобы компенсировать затраты на ремонт или неудобства, с ним связанные.
Станьте «якорным» арендатором. И арендодателю будет невыгодно повышать ставку вашей компании, и если повышения не избежать, Вы получите новые счета в последнюю очередь.
Поддерживайте хорошие отношения с арендодателем – они, как ни странно, могут принести свои положительные плоды. Для внимательного арендатора, который помнит о днях рождения арендодателей и искренне интересуется тем, как у них идут дела, как здоровье семьи, собственник может пойти на определенные уступки.
Помните, что переговоры о стоимости аренды ничем не отличаются от обычных переговоров о цене товара или услуги в любой сфере. Их успешность, конечно же, зависит от ликвидности самого «предмета торга», готовности «продавца» идти на уступки и умения «покупателя» приводить нужные аргументы.
Аргументами, помогающими снизить стоимость аренды квадратного метра примерно на 20%, могут служить замечания о невысокой ликвидности помещения вследствие его малой площади, конфигурации, а также состояния. Кроме того, общая стоимость аренды может быть уменьшена после определения фактической площади помещения, которая, как правило, оказывается в среднем на 15% меньше заявленной изначально.
Также срабатывает предоставление арендодателю аналитических данных о средних ценах в офисном сегменте данного класса. Кроме того, Вы можете описать ему примерный круг потенциальных арендаторов, которые могли бы заинтересоваться данным помещением, учитывая его достоинства и недостатки. Целевая аудитория окажется крайне узкой и не особенно удовлетворительной. Соответственно, очень велика вероятность того, что сдать офис в случае Вашего отказа от продления контракта арендодателю удастся не сразу или не удастся вообще.
И никаких предупреждений!
В любом случае, арендаторы должны быть заранее предупреждены о повышении ставок. Ведь в стандартном договоре аренды прописывается четкая индексация арендной ставки. Это фиксированная величина, на которую раз в год собственник имеет право увеличить арендную плату, которая варьируется от 5 до 15% в зависимости от договора. При этом за 2-3 месяца собственнику необходимо уведомить арендатора о том, что плата за арендуемое помещение будет повышена на величину, указанную в договоре. В том случае, если плата за аренду помещения увеличивается не в соответствии с договором, арендатор вправе расторгнуть договор аренды. Но, к сожалению, сложившаяся практика отношений между арендодателем и арендатором, позволяет говорить о полной незащищенности последнего.
Важное послесловие
Говоря о помещениях класса «С» и ниже, необходимо отметить, что договор аренды в таких зданиях чаще всего краткосрочный и заключается всего на 11 месяцев. Естественно, в нем не прописывается индексация арендной платы, что дает собственнику право значительно увеличить ставки аренды на следующий период заключения договора. Если это повышение будет неоправданным, и не будет соответствовать условиям рынка, многие арендаторы будут вынуждены искать для себя новые помещения.
Но и многим арендодателям теперь придется задуматься, а так ли уж им нужны сложные поиски нового, более сговорчивого арендатора? Ведь теперь они могут закончиться удачно, а могут обернуться и полной невозможностью сдать офис.